頭金ってどのくらい必要ですか。

明確な基準はありませんが、「住宅の購入予定額−住宅ローンの借入可能額＝準備したい自己資金の額」という計算式が成り立ちます。住宅ローンの借入可能額は、「年収から計算した最大の借入可能額」ではなく、「毎月、無理なく返済を続けていくことができる額」から逆算した借入可能額のことです。頭金が少ないと、その分借入金が増え、長期間にわたって多額のローンの返済が続き、家計を圧迫するおそれがあります。一般には、諸費用を含めて最低でも物件価格の３割程度の頭金が必要とも言われていますが、頭金はできるだけ多く準備したいものです。

月々の返済金額や返済期間の目安はどれぐらいですか。

現在の支払い家賃相当額に住宅取得のための毎月の積立額を加えた額が、住宅ローンの返済に充てることができる金額と考えることができます。しかし、持ち家になった場合には、賃貸住まい時代にはなかった税金などの維持費の負担が発生するため、支払家賃や積立額の合計額から維持費を差し引いた後の額が返済額となるようにしましょう。また、毎月の返済額は、返済期間が長くなれば少なく、返済期間が短くなれば多くなります。支払利息の額を少なくしたいために、返済期間を無理して短くする方もありますが、返済期間を長くしても短い期間で返済が終われば、支払利息の額は、最初から短い期間で借りた場合と大きく変わることはありません。

預貯金がゼロでも住宅を購入してもいいでしょうか？

預貯金がゼロである理由によります。一つは、家計に余裕がなくて貯金がゼロの場合、もう一つは、経済的なゆとりはあるのにほとんど貯金をしていない場合です。分譲マンション等の広告で、「住宅ローンの返済額は毎月の家賃と同程度」とうたっているものを見ますが、マンションの場合はローン返済の他に、税金や修繕積立金、管理費などの維持費が年間30万円〜50万円程度かかります。このことから、家計に余裕がないケースの場合は購入するのはリスクが大きすぎます。貯金できるのに貯金をしていないケースでは、支払い能力が十分にあって、家計管理もしっかり行えるのならば、可能性ゼロとはいえません。
買う前に、ローンの返済がはじまったものと仮定して、シミュレーションしてみましょう。

これから子供の教育費がかかってきますが、住宅を買っても大丈夫でしょうか？

お子様の学齢や進路によっても教育費は大きく変わってきます。教育費の支出が最大になる時期に返済できるかどうかの確認が必要です。方法としては、その時期まではしっかり貯金して備える方法が１つ、もう１つはローン返済額を教育資金と両立できる額にとどめておくことです。いずれの場合も家族全員の協力を得て、乗り切る方法を確立することができるかどうかがポイントです。なお、ライフステージにあわせて返済額を増減できる住宅ローンも販売されています。

賃貸住まいでしたが、定年を前に住宅の購入を検討しています。住宅を購入しても老後の生活は大丈夫でしょうか？

定年金生活に入った場合、毎月の家賃は家計に大きな負担を生じます。マイホームであれば、住まいの確保と家賃負担の軽減が両立できます。ポイントは資金計画にあり、借り入れ予定額と返済期間です。退職金で借入金を一括返済しても余りあるならば、大きな心配はいらないでしょう。しかし、退職金だけでは足りず、貯金も取り崩して返済しなければならいような物件である場合には、購入予算を引き下げるなど再検討してみましょう。

繰上げ返済にはどのようなメリットがありますか

繰上げ返済は、現在返済中のローンの元金部分をまとめて返済することです。繰上げ返済には、返済期間を短くするものと、毎月の返済額を少なくする２つの種類があります。一般的は、返済期間を短くする方法（期間短縮型）が利用されています。例えば、ローンの毎月の返済額が１０万円であった場合、この１０万円は元金の返済額と利息をあわせたもので、このうち利息部分が６万円であったとすれば元金返済部分は４万円です。繰上げ返済は、この元金部分のみをまとめて返済することで、利息部分６万円の返済が不要になります。繰上げ返済できる最低金額や手数料は金融機関によって異なりますが、民間ローンの場合は、インターネットバンキングを利用した期間短縮型の一部繰上げ返済の手数料を無料とする銀行が一般的です。フラット３５では１００万円（インターネットは１０万円）以上であれば、いつでも手数料なしで繰上げ返済することができます。

取引先の銀行から借換えを勧められていますが迷っています。

現在返済中のローンは旧住宅金融公庫から借り入れたもので、金利は３.５％、ローンの元金残高は１,０００万円とします。このとき、Ａ銀行から金利２.０％で１０００万円を借り入れ、旧住宅金融公庫の１０００万円を全額返済すれば、金利が３.５％から２％に置き換わり、１.５％の利息の軽減効果が得られます。これを借換えといっています。ただし、借換は新規借入と同じ費用がかかるため、その費用より大きなメリットがあるかどうかの確認が必要です。

住宅ローンの借換えるときにはどんな費用がかかるのですか？

借換えは新規の融資とまったく同じであることから、主なものとして、現在の抵当権の抹消費用、新たな抵当権の設定費用、司法書士報酬、融資手数料、保証会社保証料、収入印紙代などの経費がかかります。例えば、残存２０年で２,０００万円を借り換える場合は、保証料を含めて５０万円前後の費用がかかります。保証会社の保証料について不要としている金融機関もありますので、数社を比較検討することをお勧めします。

借換えにあたって気をつけることはありますか

借換えにあたっては、民間融資やフラット３５を利用します。民間の借換えローンは、変動金利型または固定金利選択型が中心です。通常、借換えローンの金利は旧ローンの金利より低くなるため、借換後の返済額は旧ローンよりも少なくなりますが、可能であれば返済額は旧ローンと同程度に設定し、元金の返済を早めることがポイントです。そうすれば、将来に金利が上がっても、元金が少なくなっている分だけ利息の増え方が少なくなります。フラット３５は固定金利型なので、金利上昇リスクの心配はありませんが、民間の変動金利型にくらべると金利が少し高くなります。残存２０年以下であればフラット２０の利用も可能です。

元利均等返済と元金均等返済の違いを教えて下さい。

元利均等返済方式は、返済開始から返済終了まで、元金と利息を合わせた毎回の返済額が同額となる返済方式です。返済額が一定なので返済計画が立てやすいという特徴があります。一方、元金均等返済は、借入元金を返済回数で按分し、その元金に返済時の利息を加算して支払う方式で、返済が進むにつれて返済額が逓減していく仕組みの返済方法です。借入額や返済期間、金利が同じであれば、返済当初の返済額は元利均等返済よりも元金均等返済の方が多額になりますが、利息を含めた総返済額は、元金均等返済の方が少なくなります。

親から住宅購入の資金をもらうとき、税金はかかるのですか？

親からお金をもらった場合、もらった額が１年間で１１０万円を超える場合は、超える部分に贈与税がかかるため、翌年に申告が必要です。しかし、住宅取得のために受ける資金援助の場合は特例があり、もらった金額が１１０万円を超えても、所定の要件を満たせば所定の金額まで贈与税はかかりません。特例を受けるためには、翌年の２月１日から３月１５日の間に、「住宅取得資金の非課税」の特例の適用を受ける旨の記載した贈与税の申告書を提出する必要があるます。なお、住宅取得等資金にかかる相続時精算課税制度の特例を利用する場合は、もらった金額が特別控除額の２５００万円以下であれば、贈与時に贈与税はかかりません。